Preporuke pri kupovini stana u izgradnji

 

Poštovani sugrađani,

Svaka kupovina stana za najveći broj ljudi predstavlja istovremeno i jedan od najsrećnijih, ali i jedan od najstresnijih životnih događaja. Po ceni koja je neretko jednaka ili čak premašuje iznose životnih ušteđevina cele porodice, uz često zaduživanje, građani nastoje da reše jedno od najvećih pitanja – stambeno pitanje.

Kako u životu najčešće biva, nema jednostavnih i brzih rešenja za značajne i velike odluke. Stoga, prvi i poslednji dobronameran savet za svakog kupca stana, ili bilo koje nepokretosti, jeste oprez, i opet oprez! Ne dozvolite da vas bilo ko zavede nerealnim obećanjima, a cena stana ispod tržišne može se ispostaviti kao nerealno obećanje. Ne štedite vreme i pažnju, dobro se informišite, sve što možete, a možete dosta toga, proverite, tražite sve važne podatke, konsultujte se sa stručnjacima iz oblasti prava i prometa nepokretnosti, jer vas niko ne može dovoljno dobro zaštititi, ako sami ne preduzmete mere radi svoje zaštite.

U vezi kupovine stana ili druge nepokretnosti u izgradnji korisno je da budete upoznati sa sledećim činjenicama:

- Svaki investitor, po pravilu privredno društvo, svoju delatnost registruje kod nadležnih državnih ustanova. I poslovanje privrednog društva može u određenoj meri biti provereno preko zvaničnih podataka, dostupnih svima. Iskoristite ove mogućnosti, posebno što je nalaženje ovih podataka jednostavno i brzo. Jedan od prvih koraka mogla bi biti provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan, i koji mu je matični broj. Navedene podatke možete saznati na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs. Na istom mestu možete pogledati godišnje finansijske izveštaje investitora i saznati sve ostale podatke koji se upisuju u registar privrednih subjekata.

- Trenutno stanje računa investitora, u smislu da li je uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi, možete proveriti na internet prezentaciji Narodne banke Srbije, www.nbs.yu, na stranici „Pretraživanje jedinstvenog registra računa“. Za to vam je potreban matični broja investitora, koji ste pribavili na sajtu Agencije za privredne registre.

- Zatim, dodatnu proveru investitora možete obaviti preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije. Biro za bonitet nalazi se u Resavskoj ulici broj 13-15, telefon 3300-900, lokal 135 i 960, a za izdavanje podataka plaća se taksa, čija visina zavisi od obima podataka koje tražite, kao i od roka u kojem želite da vam podaci budu dostavljeni.

- Proveru katastarske parcele na kojoj se gradi objekat možete izvršiti uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti. Tom prilikom važno je utvrditi da li je investitor upisan kao nosilac prava korišćenja ili zakupa na predmetnom zemljištu, a razlog je u tome što kompletna građevinska dokumentacija mora glasiti na ime lica koje je upisano u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti. Ukoliko je već izdato odobrenje za gradnju na ime prethodnog nosioca prava na zemljištu, tada investitor može da gradi na istom zemljištu ukoliko zaključi ugovor o suinvestiranju, na osnovu koga investitor ulaže sredstva, a vlasnik ili korisnik zemljišta ulaže svoje pravo korišćenja. O tačnoj prirodi odnosa onog lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na zemljištu, i investitora, upoznaćete se uvidom u ugovor koji su o suinvestiranju zaključili. Ono što je nužno za svaku odobrenu izgradnju jeste rešeno imovinsko pravno pitanje na zemljištu, što znači da je jasna formalno pravne veza između stanja u katastru, ili zemljišnoj knjizi, i prava investitora.

- Nakon toga, neophodno je proveriti da li postoji pravnosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju predmetnog objekta, gde samo podnet zahtev za izdavanje ovog odobrenja nije, niti može biti dokaz da će samo odobrenje biti izdato. Odobrenje za izgradnju izdaje se na ime investitora. Izdavanje odobrenja za izgradnju objekata bruto površine preko 800 m2 u nadležnosti je Grada Beograda, konkretno Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove, dok je izdavanje odobrenja za izgradnju objekata bruto površine manje od 800 m2 u nadležnosti gradske opštine na čijoj se teritoriji objekat nalazi. Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda nalazi se u ulici 27. marta broj 43-45, telefon centrale je 3227-241, dok Info služba, koja radi od 08.30 do 16.30 časova, koristi telefon 3229-000 i faks 3344-633.

- Zatim je potrebno proveriti da li je investitor zaključio ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda, kojim je regulisana naknada za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta, kao i da li izmiruje svoje obaveze po tom osnovu. To je preduslov kako za dobijanje upotrebne dozvole, tako i za kasniju uknjižbu nepokretnosti. Istovremeno, na istom mestu moguće je dobiti i informacije o prethodnim ugovorima istog izvođača, broju objekata koje je do sad izgradio, ali i da li je uredno ispunjavao obaveze prema Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju objekata. Iz svega je moguće, makar i orijentaciono, zaključiti da li je investitor solidan graditelj. Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda nalazi se u ulici Njegoševoj broj 84, telefon: 244-94-94.

- Do dodatnih informacija o investitoru, o objektima koje je ranije gradio, o kvalitetu radova, poštovanju rokova, i tome slično, možete doći obilaskom tih zgrada, i razgovorom sa ranijim kupcima stanova u izgradnji.

 

Uvidom u odobrenje za izgradnju objekta mogu se proveriti podaci o objektu čija se izgradnja odobrava; podaci o postojećem objektu koji se ruši radi izgradnje objekta za čiju se izgradnju izdaje odobrenje; dokumentacija na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju; dokumentacija koju je potrebno pripremiti pre početka gradnje objekta; rok važenja odobrenja za gradnju; kao i drugi podaci od značaja za izgradnju objekta.

Sastavni deo odobrenja za izgradnju predstavljaju idejni projekat i izvod iz urbanističkog plana, odnosno akt o urbanističkim uslovima. Idejni projekat jeste projekat kojim se određuju namena, položaj, oblik, kapacitet, tehničko-tehnološke i funkcionalne karakteristike objekta, organizacioni elementi objekta i izgled objekta. Idejni projekat sadrži, naročito: situacioni plan; crteže koji određuju objekat u prostoru (osnove, karakteristične preseke, izglede); namenu objekta; tehnički opis i planiranu investicionu vrednost objekta.

Važno je znati i da odobrenje za izgradnju prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti odobrenja.

Ukoliko u toku građenja objekta investitor želi da odstupi od dokumentacije na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju, odnosno od glavnog projekta, u smislu odstupanja od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, neophodno je da pribavi odobrenje za izgradnju po izmenjenoj dokumentaciji, odnosno da izvrši izmenu glavnog projekta sa potvrdom nadležnog organa o njegovom prijemu. U praksi se često dešava da investitori izgrade veći objekat od onog za koji su dobili odobrenje za izgradnju.

Potrebno je proveriti da li je investitor zaključio ugovor i izmirio obaveze prema Javnom preduzeću za skloništa, kao i prema elektrodistribuciji, vodovodu i PTT-u.

Nakon pravnosnažnosti rešenja o odobrenju za izgradnju potrebno je pribaviti potvrdu radova, ukoliko se radi o objektu za koji odobrenje za izgradnju izdaje gradska opština, ili potvrdu o prijemu dokumentacije, ukoliko se radi o objektu za koji odobrenje za izgradnju izdaje Grad Beograd. Investitor može početi sa radovima tek nakon dobijanja navedenog dokumenta.

Neophodno je da investitor, tokom građenja objekta, obezbedi stručni nadzor koji obuhvata kontrolu da li se građenje vrši u skladu sa odobrenjem za izgradnju, odnosno glavnim projektom, zatim proveru kvaliteta radova i primene propisa, standarda i tehničkih normativa, kao i niza drugih pitanja od značaja za izgradnju objekta.

Po završetku, ili tokom izgradnje objekta, obavlja se tehnički pregled, kako bi se utvrdila podobnost objekta za upotrebu. Tehničkim pregledom kontroliše se usklađenost izvedenih radova sa odobrenjem za izgradnju i tehničkom dokumentacijom, kao i sa tehničkim propisima i standardima.

Tehnički pregled objekta za koje je odobrenje za izgradnju izdala gradska, odnosno opštinska uprava, obavlja komisija koju obrazuje ta uprava ili pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova, a koje je upisano u odgovarajući registar.

Tehnički pregled obezbeđuje investitor, i snosi sve njegove troškove.

Važno je znati da se ne može vršiti tehnički pregled objekta ili njegovog dela, niti odobriti upotreba, ukoliko je objekat, odnosno deo objekta, izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta.

Kada se utvrdi da je objekat podoban za upotrebu izdaje se upotrebna dozvola. Objekat se može koristiti tek po pribavljanju upotrebne dozvole, koju izdaje organ nadležan za izdavanje odobrenja za izgradnju, dakle organ gradske ili opštinske uprave, zavisno od površine objekta. Sastavni deo upotrebne dozvole je garantni rok za objekat ili pojedine vrste radova. Bez upotrebne dozvole uknjižba predmetnog stana neće biti moguća.

Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da objekat koji se gradi, ili je izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta ne može biti priključen na elektroenergetsku, termoenergetsku ili telekomunikacionu mrežu, kao ni na vodovod i kanalizaciju.

Grad Beograd, odnosno opštinska uprava, obavljaju inspekcijski nadzor nad izgradnjom objekata za koje izdaju odobrenje za izgradnju. Poslove inspekcijskog nadzora nad izgradnjom objekata za koje odobrenje za izgradnju izdaje Grad Beograd obavlja Sekretarijat za imovinsko-pravne poslove i građevinsku inspekciju, koji se nalazi u ulici 27. marta broj 43-45, telefon 3227-241, Info služba 3228-740, faks 3222-420.

Zakon o planiranju i izgradnji sadrži niz kaznenih odredbi koje se primenjuju u slučaju kršenja odredbi tog zakona. Da bi ste izbegli da se, protiv svoje volje, bliže upoznate sa sadržinom zaprećenih sankcija, ali i da bi ste zaštitili novac namenjen za rešavanje stambenog pitanja, nikad i nikako ne ulazite u materijalno pravne odnose sa investitorima koji nemaju odobrenje za izgradnju objekata u kojima vam prodaju stanove, odnosno ne kupujte u izgradnji stanove koji jasno nisu predviđeni u dokumentaciji, pre svega u projektu koji nužno prati odobrenje za izgradnju. Niko, pa ni investitor koji pre otpočinjanja radova nije pribavio odobrenje za izgradnju, ili je tokom izvođenja radova odstupio od projekta, ne može očekivati bilo kakvu naknadnu legalizaciju.

Sledeće što je važno znati jeste da stan u izgradnji možete kupiti na osnovu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji, kao i na osnovu ugovora o suinvestiranju, pri čemu se preporučuje zaključenje prvonavedenog ugovora. Takođe se preporučuje da isplata kupoprodajne cene bude predviđena u ratama, koje će biti vezane za faze izgradnje, tj. za stepen izgrađenosti predmetnog stana.

Kako bi kasnije predmetni stan bio upisan u katastar nepokretnosti, ili u zemljišne knjige, neophodno je od gradske opštine ili od Grada Beograda pribaviti uverenje o posebnim delovima zgrade, koje sadrži specifikaciju svih stanova u zgradi.

Pod uslovom da je celokupna zakonska procedura prethodno ispunjena, te da nema prepreka za upis prava svojine u katastar ili zemljišnu knjigu, kao nosilac prava svojine na predmetnom stanu prvo će biti upisano lice na koje glasi rešenje o odobrenju za gradnju, dakle investitor. Nakon toga se u evidenciju nepokretnosti može upisati kupac stana, na osnovu ugovora o kupoprodaji predmetnog stana, koji sadrži tzv. clausulu intabulandi, tj. odredbu prema kojoj je prodavac saglasan da se kupac upiše kao vlasnik stana, bez potrebe da prodavac za to izda posebno odobrenje.

Jedan od problema sa kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu, za koji je izdato odobrenje za izgradnju, nije bio predviđen kao stan, već kao zajednička prostorija (ostava, tavan, vešernica, podrum i sl.) ili kao garaža. Uknjižba ovakve prostorije kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši prenamenu ove prostorije, a da bi se takve prostorije pretvorile u stan, pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu sa urbanističkim uslovima, kako bi moglo biti izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan. Prema tome, potrebno je imati u vidu da je rizično kupiti prostoriju koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan. Ko se upušta u takvu kupovinu, mora uzeti u obzir da će pribavljanje dokumentacije za prenamenu iziskivati dodatne troškove, a može se desiti da se odobrenje za prenamenu i ne dobije, naročito kada su u pitanju garaže, jer prema važećim zakonskim propisima, objekat u gradskim zonama mora imati određeni broj garaža ili garžnih mesta. Glavni projekat se izrađuje prema postojećim urbanističkim uslovima, pa je potrebno uzeti u obzir činjenicu da odstupanje od projekta može predstavljati i odstupanje od urbanističkih uslova, naročito ako dolazi do izmena u dimenzijama, što je obično slučaj kod potkrovlja.

U praksi se, kao način kupovine stana u izgradnji, najčešće nailazi na Ugovor o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju, gde se lice zainteresovano za kupovinu stana obavezuje da učestvuje u izgradnji celog objekta, sa određenim novčanim iznosom, a druga ugovorna strana – investitor se obavezuje da će suinvestitoru nakon završetka izgradnje ustupiti u vlasništvo određen stan u dogovorenoj površini, sa određenim brojem soba, na tačno utvrđenom spratu stambenog objekta.

Neophodno je da ugovoru o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju sadrži odredbu po kojoj se investitor obavezuje da nakon izgradnje objekta dobije o svom trošku upotrebnu dozvolu kao nosilac Rešenja o odobrenju za izgradnju, koja će mu obezbediti da završeni objekat upiše u list nepokretnosti na svoje ime, što je uslov da se suinvestitor (kupac stana) uknjiži kao vlasnik kupljenog stana, a po specifikaciji stanova koju obavlja opština ili grad.

Rizici kupovine stana u izgradnji na osnovu Ugovora o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju

Ugovor o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju podrazumeva da kupac stana koji se pojavljuje kao suinvestitor, određena sredstva investira u izgradnju celog objekta, tako da sam snosi rizik za stan koji mu po ugovoru mora biti prenet u svojinu, ali odgovara i trećim licima koja su zaključila običan ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji.

Često se dešava da investitori krenu u izgradnju, da nemaju dovoljno sredstava za nastavak gradnje, pa pribegavaju ovim ugovorima da obezbede novčana sredstva, pri tome izbegavajući isključivu odgovornost na njihovoj strani.

Takođe, investitori, da bi što više kvadrata prodali, u ugovorima o suinvestiranju i zajedničkoj izgradnji unose klauzulu o odricanju od prava na korišćenje zajedničkih prostorija, da bi naknadno izvršili tzv. prenamenu i pretvorili ih u stanove. Ovi „stanovi“ , imaju manju cenu na tržištu, ali se ne mogu tako lako uknjižiti. Pored toga što investitor mora da izvrši prenamenu, potrebna je saglasnost ostalih vlasnika stanova da bi se zajedničke prostorije pretvorile u stan, a sve ovo mora da bude u skladu sa urbanističkim uslovima. Dakle, veći su izgledi da se ovi „stanovi“ nikad ne uknjiže.

Ono što, takođe, umanjuje rizik kupca – suinvestitora, ali i kupca stana u izgradnji iz kupoprodajnog ugovora, bila bi i ugovorna odredba po kojoj graditelj – investitor, odnosno prodavac nema pravo na pun iznos ugovorene cene stana sve do dobijanja upotrebne dozvole, odnosno odredba po kojoj kupac zadržava najmanje 10% od ugovorene cene i po završetku radova na izgradnji, odnosno da zadržani iznos isplaćuje tek pošto investitor – prodavac pribavi upotrebnu dozvolu.

Ne treba smetnuti s uma nesumnjivu činjenicu da je svaki kupac stana u izgradnji, bilo da ulazi u ulogu suinvestitora, ili ne, zapravo finansijer, odnosno kreditor graditelja – prodavca. Stoga bi jedino zaista pouzdano sredstvo obezbeđenja novca koji kupac daje unapred bila bankarska garancija, koju bi investitor – prodavac, po zaključenom ugovoru o kupoprodaji, ili o suinvestiranju, davao kupcu, odnosno suinvestitoru, i to u visini iznosa najmanje prve dve rate isplate, gde bi se u samom ugovoru predvidelo da se ova bankarska garancija može naplatiti – aktivirati ukoliko graditelj – prodavac ne ispuni bilo koju svoju ugovornu obavezu, posebno ukoliko kasni sa izvođenjem radova. Bankarska garancija za dobro izvršenje posla, naplativa na prvi poziv, bezuslovno i bez prigovora, jedino je sredstvo obezbeđenja kupca koje obezbeđuje sigurnost, bar do iznosa navedenog u garanciji, jer, u slučaju njene aktivacije, odnosno naplate, novac vraća banka, koja je garanciju izdala, nezavisno od stanja na računu investitora – graditelja, odnosno prodavca.

Ovo sredstvo finansijskog obezbeđenja ima i svoje nedostatke – verovatno je da banke ne bi bile zainteresovane da garantuju za investitore koji nemaju solidan rejting, odnosno da bi cena koju bi investitor platio banci za izdavanje garancije potom prevalio na kupca, kroz cenu kvadrata, ili na drugi način. Jasno je, dakle, da nepouzdani, ili bar neafirmisani graditelji ne bi ni uspeli da kod banaka obezbede izdavanje garancija, ali i da bi graditelji, koji bi od banaka dobijali garancije u korist kupaca, cenu garancije prevaljivali na kupce. Ukoliko, dakle, investitor od koga razmišljate da kupite stan ne može da obezbedi garanciju, ta činjenica ukazuje da ima mesta sumnjičavosti, ali i da, ukoliko izabrani investitor može bankarsku garanciju da obezbedi, povećana sigurnost za investiciju ima svoju cenu.

Još jednom vam sugerišemo da plaćanje po ugovoru o kupovini stana u izgradnji, odnosno o suinvestiranju, regulišete u ugovoru tako da se sledeća rata isplate obavlja isključivo po okončanju radova iz prethodne, što bi ste jednostavno utvrdili uvidom na samom gradilištu, kao i iz dokumentacije kod investitora, gde bi nadzorni organ svojim potpisom i pečatom potvrđivao da su radovi prethodne faze i izvedeni. Na taj način, i sam nadzorni organ bio bi odgovoran ukoliko bi overio zapravo neizvršene radove, čime bi se i u ovom segmentu izgradnje uticalo na profesionalnost i odgovornost svih učesnika. Ni ugovornom odredbom koja bi ovako uredila plaćanje ne biste u potpunosti obezbedili svoje ulaganje, ali bi ste umanjili rizik od eventualnog gubitka pretežnog dela uplaćene sume.

Stanovi u izgradnji nesumnjivo se mogu kupiti po značajno povoljnijim cenama od onih, iste kvadrature, koji su u već izgrađenim i uknjiženim zgradama – sigurnost i pouzdanost u prometu imaju svoju cenu. Nažalost, nisu svi Beograđani u prilici da stan kupe kada je već upisan u javne evidencije nepokretnosti, kada su i sva pravna pitanja vezana za promet nepokretnosi jednostavinija, a sama kupovina mnogo manje neizvesna. Nisu ni svi graditelji nesolidni i nepouzdani, što samo znači da ne treba da odustajete od rešavanja svog stambenog pitanja, već da kupoprodaji pristupite odgovorno prema sebi i svojoj porodici – angažovanje stručne pomoći može se ispostaviti kao neuporedivo manji rashod od mogućeg gubitka ušteđevine zbog nesnalaženja u propisima, vreme koje ćete posvetiti svim vrstama provere, od kojih smo pokušali da vam sugerišemo one neophodne, zapravo je investicija u zaštitu vaših životnih interesa."

07.05.2009.
Izvor: 0