Upis nepokretnosti u katastar

Dajemo Vam objašnjenja i uputstva kako uknjižiti nepokretnost za neke tipične i opšte slučajeve.

1) Proveriti i utvrditi status nepokretnosti u katastru

Mogućnosti i način upisa prava na određenoj nepokretnosti zavise pre svega od njenog statusa u katastru nepokretnosti. Zato je neophodno izvršiti uvid u stanje i proveriti da li je i na koga predmetna nepokretnost upisana - što se ostvaruje izdavanjem lista nepokretnosti ili neposrednim uvidom u evidenciju i dobijanjem usmenih informacija i objašnjenja od službenika republičkog geodetskog zavoda - služba za katastar nepokretnosti.

Tek kada se utvrdi tačan status nepokretnosti u katastru, može se za konkretan slučaj utvrditi koje radnje treba preduzeti i koja dokumenta treba pribaviti u cilju željenog upisa.

2) Pripremiti dokumentaciju

Kada ste utvrdili status nepokretnosti u katastru potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju. Primera radi, možemo izdvojiti nekoliko tipičnih situacija:

A) UKNJIŽBA PRAVA SVOJINE NA OSNOVU UGOVORA O KUPOPRODAJI, UKOLIKO JE PRODAVAC UKNJIŽEN KAO VLASNIK

Potrebno je pripremiti sledeće:

A1.UGOVOR O KUPOPRODAJI:

- Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu
- U originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).
- Sa poreskom klauzulom - pečatom poreske uprave koji potvrđuje da je porez na prenos apsolutnih prava regulisan.
- Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću prodavca da kupac može da uknjiži pravo svojine (clausula intabulandi) - ako je nema u samom ugovoru, potrebno je priložiti saglasnost u posebnoj pisanoj izjavi prodavca, na kojoj potpis prodavca mora biti overen u sudu.

A2. FOTOKOPIJA LIČNE KARTE KUPCA

Ako je kupac pravno lice, potreban je izvod iz Agencije za privredne registre Republike Srbije, u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili u opštini).

B) UKNJIŽBA PRAVA SVOJINE NA OSNOVU UGOVORA O KUPOPRODAJI, UKOLIKO PRODAVAC NIJE UKNJIŽEN KAO VLASNIK

Ako prodavac iz zaključenog ugovora o kupoprodaji nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti, a uknjiženo je neko drugo lice, pored dokumenata navedenih pod (A), potrebno je priložiti i isprave na osnovu kojih prodavac izvodi svoje pravo od upisanog nosioca prava, čime se dokazuje neprekinut niz osnova sticanja prava (pravni kontinuitet). Ovo znači da je u slučaju da je nepokretnost bila više puta predmet prenosa vlasništva, a i dalje je upisana na prvobitnog vlasnika, potrebno da poslednji sticalac dostavi isprave o svim tim prenosima. Pri tome, za sve isprave važi ono što je navedeno za sadržaj ugovora o kupoprodaji.

Kod ugovora o otkupu stanova u društvenoj svojini postoji izuzetak od obaveze dokazivanja celokupnog niza osnova sticanja. Naime, ako je na stanu upisano neko drugo društveno pravno lice a ne ono koje je dalo stan u otkup, ne treba pribavljati isprave o pravnoj vezi između tih pravnih lica (kontinuitet vlasništva se dokazuje samo od društvenopravnog lica koje je zaključilo ugovor o otkupu u svojstvu prodavca do poslednjeg sticaoca u nizu).

C) UKNJIŽBA PRAVA SVOJINE NA OSNOVU UGOVORA O KUPOPRODAJI, UKOLIKO JE PREDMET KUPOPRODAJE OBJEKAT ILI POSEBAN DEO OBJEKTA (STAN, POSLOVNI PROSTOR, GARAŽA), A PRAVO SVOJINE NIJE UOPŠTE UKNJIŽENO

Ukoliko je objekat evidentiran na katastarskom planu, pored dokumenata navedenih pod (A) ili (B), potrebno je priložiti i:

C1. GRAĐEVINSKU I UPOTREBNU DOZVOLU (rešenje o odobrenju za izgradnju odnosno za upotrebu objekta koje se dobija od nadležne opštinske odnosno gradske uprave)

U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
Sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna). Ne starija od 6 meseci.

Ako zemljište nije upisano na investitora iz dozvola, potrebno je pribaviti isprave kojima je stekao pravo na zemljištu.

Ako objekat nije evidentiran na katastarskom planu, pored svega napred navedenog, potrebno je I ANGAŽOVATI OVLAŠĆENU GEODETSKU ORGANIZACIJU koja će izvršiti geodetsko snimanje zgrade (spisak geodetskih organizacija možete naći na internet stranici RGZ-a (http://www.rgz.gov.rs/go), ili u nadležnoj službi RGZ-a i prijaviti promenu u katastru nepokretnosti.

D) UKNJIŽBA PRAVA KORIŠĆENJA NA NEIZGRAĐENOM GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU U DRŽAVNOJ SVOJINI, NA OSNOVU UGOVORA O PRENOSU PRAVA KORIŠĆENJA

Pored ugovora o prenosu prava korišćenja, za koji važi sve navedeno za ugovor o kupoprodaji (pod A)), i fotokopije lične karte ili izvod iz Agencije za privredne registre za sticaoca, potrebno je pripremiti:

D1. REŠENJE NADLEŽNE OPŠTINSKE UPRAVE doneto na osnovu ČL. 84. Zakona o planiranju i gradnji, kojim se utvrđuje pravo korišćenja ostalog neizgrađenog zemljišta u državnoj svojini:

u originalu ili fotokopija overena da je verna originalu (u sudu ili opštini);
sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).

E) UPIS HIPOTEKE

Ako je na nepokretnosti koja se zalaže uknjiženo pravo svojine založnog dužnika, potrebno je pripremiti jednu od ovih isprava koje mogu biti osnov hipoteke, i to:

E1. UGOVOR O HIPOTECI

Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.
U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću vlasnika da poverilac može upisati hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi).

Ugovor o hipoteci može biti zaseban ugovor, ili deo ugovora koji uređuje dug (zajam, kredit i drugo).

E2. ZALOŽNA IZJAVA

Sve što je navedeno za ugovor o hipoteci važi i za založnu izjavu. Založnu izjavu daje vlasnik nepokretnosti koja se zalaže.

E3. REŠENJE NADLEŽNOG SUDA KOJIM SE PRIHVATA SPORAZUM STRANAKA O OBEZBEĐENJU POTRAŽIVANJA ZASNIVANJEM HIPOTEKE, PREMA ZAKONU O IZVRŠNOM POSTUPKU.

Ako nepokretnost koja se zalaže nije uknjižena:

U ovom slučaju hipoteka se može upisati na osnovu ugovora o hipoteci ili založne izjave, pored kojih je potrebno priložiti građevinsku dozvolu (rešenje nadležne opštinske, odnosno gradske, uprave o odobrenju za izgradnju objekta koji se zalaže):

u originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini)
sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom izdavaoca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).

F) BRISANJE HIPOTEKE

Da bi se hipoteka brisala, odnosno ispisala, potrebno je priložiti pismenu izjavu poverioca da pristaje na ispis. Ako potraživanje nije izmireno, potpis poverioca na izjavi mora biti overen kod suda. Izjava mora biti predata u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).

3) SASTAVITE ZAHTEV ZA UKNJIŽBU

Postupak za upis pokreće se zahtevom . Zahtev za uknjižbu mora da sadrži sledeće elemente:

Kome se upućuje (najčešće je to nadležna služba RGZ-a)?
Šta se zahteva-traži?
Tačan opis nepokretnosti na koji se zahtev odnosi - vrsta nepokretnosti, katastarska opština, adresa, uz obaveznu naznaku katastarske parcele i broja Lista nepokretnosti
Ko zahteva-traži (ime i prezime, odnosno naziv, i adresa podnosioca, kao i njegovog zastupnika ili punomoćnika - ukopiko ih ima)?
Potpis podnosioca zahteva, odnosno ovlašćenog lica.

Pored ovih obaveznih elemenata, zahtev može da sadrži i druge navode za koje podnosilac smatra da su od značaja za odlučivanje.

Ako zahtev podnosi zastupnik ili punomoćnik, uz zahtev je potrebno priložiti i odgovarajući dokaz o svojstvu zastupnika, odnosno punomoćje.

Zahtev za upis hipoteke mogu podneti vlasnik nepokretnosti, dužnik ili poverilac.

4) TAKSE I NAKNADE PO PREDMETU

Uz pripremljenu dokumentaciju, potrebno je platiti i republičku administrativnu taksu i odgovarajuće naknade. Kao dokaz o izvršenim uplatama nadležnoj službi RGZ-a predaju se original uplatnice. Prilikom podnošenja zahteva potrebno je predati dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi, dok se naknada može platiti naknadno, u roku od 15 dana od dana dobijanja rešenja, kojim se dozvoljava upis.

Administrativna taksa u ovom trenutku (od decembra 2008.) iznosi 520,00 dinara, dok se visine naknada razlikuju u zavisnosti od vrste upisa.

Primera radi, u ovom trenutku neke naknade iznose:

Za uknjižbu prava svojine - 5.528,00 dinara (Ova naknada se ne plaća u slučaju kada se uknjižba zahteva na osnovu rešenja o nasleđivanju).
Za upis stana, kao posebnog dela zgrade, plaća se (prilikom prvog upisa stana, nezavisno od naknade za uknjižbu) - 5.528,00 dinara.
Za upis hipoteke - 8.712,00 dinara.
Za brisanje hipoteke - ne plaća se naknada.

5) PREDAJTE ZAHTEV ZA UKNJIŽBU SA PRATEĆOM DOKUMENTACIJOM U NADLEŽNU SLUŽBU RGZ-A

Ukoliko zahtev koji je podnet za uknjižbu sa dokumentacijom u prilogu - nije potpun - katastar nepokretnosti će doneti Zaključak kojim će se konstatovati šta je još od dokumentacije potrebno da bi se dozvolilo upis prava svojine (uknjižba) i naznačiti rok u kome se ista treba priložiti - u suprotnom, doneće se Rešenje kojim se odbija upis prava svojine na predmetnoj nepokretnosti.

23.06.2009.
Izvor: rgz.gov.rs/rgz